El caso
Unos consumidores firmaron en 2007 un préstamo hipotecario de 115.000 euros que incluía una comisión de apertura de 1.150 euros. En 2017 ampliaron el préstamo y se les cobró otra comisión de apertura del 1 %, con un mínimo de 120,20 euros. Demandaron al banco pidiendo la nulidad de ambas comisiones porque no se les había informado sobre ellas.
El Juzgado de Primera Instancia les dio la razón y condenó al banco a devolver las cantidades con intereses. La Audiencia Provincial revocó la sentencia: consideró que la cláusula era clara, que el cliente conocía la cantidad que pagaba y que la comisión estaba incluida en la TAE.
Qué dice el Tribunal Supremo
La Sala Primera estima el recurso de casación y confirma la sentencia del Juzgado. Sus razones son dos:
· La comisión de apertura no supera «automáticamente» el control de transparencia. El Supremo recuerda, como ya hizo en sus sentencias 964/2025 y 965/2025, de 17 de junio, que su sentencia 44/2019 no dijo eso, sino que la comisión no es abusiva si supera ese control. Hay que comprobarlo caso por caso.
· Sin información previa, no hay transparencia. En este caso no constaba información previa sobre la comisión, ni la entrega de oferta vinculante, ficha de información personalizada o documento similar: la escritura no lo mencionaba y tampoco se probó su entrega. Al faltar uno de los elementos que determinan el coste real del préstamo, el consumidor no pudo comparar con otras ofertas, y la cláusula es abusiva.
Resultado: nulidad de las dos comisiones (la de 2007 y la de la ampliación de 2017), devolución de 1.270,20 euros más los intereses legales desde cada pago, costas de primera instancia y de apelación al banco.
Por qué es importante
Hasta ahora, muchos juzgados y audiencias rechazaban las reclamaciones de comisión de apertura con el argumento de que la cantidad figuraba en la escritura y en la TAE. Esta sentencia pone el foco en otro lugar: lo que importa es si el banco informó antes de firmar, y eso tiene que constar o probarse.
En la práctica, en muchas hipotecas firmadas en los años 2000 y principios de 2010 la escritura no menciona la entrega de oferta vinculante ni de ficha de información personalizada. En esos casos, la comisión de apertura puede reclamarse junto con los demás gastos de la hipoteca. La doctrina se aplica también a las comisiones cobradas en novaciones y ampliaciones.
¿Puedo reclamar la comisión de apertura de mi hipoteca?
· Firmaste como consumidor, para tu vivienda o fines personales.
· Pagaste una comisión de apertura al firmar la hipoteca, o al ampliarla o novarla.
· En la escritura no se menciona que te entregaran oferta vinculante, ficha de información personalizada (FIPER) o un documento similar, y no conservas esa documentación.
· No la has recuperado ya por acuerdo o sentencia.
En cuanto al plazo, el Supremo ha fijado para los gastos hipotecarios que los cinco años para pedir la devolución empiezan a contar desde que es firme la sentencia que declara la nulidad (STS 857/2024). Si la escritura sí menciona la entrega de oferta vinculante o FIPER, el caso es más difícil, pero conviene revisarlo.
Puedes reclamar la comisión de apertura a la vez que los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación. Te explicamos cómo en nuestra página de reclamación de gastos hipotecarios.
Boadilla Abogados es un despacho de Boadilla del Monte especializado en derecho laboral, Seguridad Social y civil. En esta sección analizamos reformas y sentencias en lenguaje claro.
Comentario informativo y general; no constituye asesoramiento jurídico. Cada caso requiere un análisis concreto.